viernes. 10.04.2020 |
El tiempo
viernes. 10.04.2020
El tiempo

A lei hipotecaria actívase o luns: máis gastos ao banco e límites fronte a abusos

Vivendas en venda. JAVIER LIZÓN (EFE)
Vivendas en venda. JAVIER LIZÓN (EFE)

A norma abarata algunhas comisións, facilita cambiar de entidade e fixa qué parte paga os custos de constitución

A partir do luns estará vixente a nova lei de crédito inmobiliario con novidades para quen queira pedir unha hipoteca, aqueles que xa a estean pagando e os bancos. Un dos principais cambios é que estes últimos terán que asumir a maior parte dos gastos de formalización dos préstamos. O endurecemento da regulación no cobro de comisións ou á hora de esixir a contratación de produtos asociados á hipoteca é outra das novidades fronte a abusos, nunha norma que dá máis responsabilidade ao notario. Deberá cerciorarse de que a entidade entregou ao consumidor toda a información que a lei lles obriga a facilitar antes de asinar e proporcionarlles asesoramento gratis. Estas son as claves do texto. 

¿Como se dividen os gastos? 
Os clientes só asumirán os custos de tasación. Os de xestoría, notario, rexistro e o imposto de actos xurídicos documentados teraos que pagar o banco. Ata agora non existía unha regulación, salvo co chamado tributo das hipotecas, que xa corre a cargo das entidades despois de que así o decretase o Goberno. Foi despois de que o Tribunal Supremo llo cargase ao usuario nunha polémica decisión tomada un día despois de dicir o contrario. 

¿Que pasa coas comisións? 
Respecto da que cobran os bancos ao formalizar o préstamo para cubrir gastos administrativos ou de xestión, ata agora podían impor dúas: a de apertura e a de estudo, e ningunha estaba limitada. Coa chegada da nova lei seguirá sen haber límites, pero só se poderá cobrar a de apertura, que deberá incluír todos os custos que a entidade queira repercutir. En relación coa comisión de amortización anticipada, aplicada cando o cliente quere devolver todo ou parte da débeda antes do prazo acordado co banco, hai dúas posibles fórmulas: un límite do 0,15% a aplicar durante os cinco primeiros anos de vida da hipoteca —ata agora era un 0,5%— e do 0,25% a partir de aí, ou un tope do 0,25% nos tres primeiros anos. Existe outra figura, a compensación por risco de tipo de interese, que só se aplica nas hipotecas variables e no caso de que o banco perdese diñeiro coa amortización anticipada. Ata agora non estaba limitada, pero iso cambia, de modo que o banco poderá fixar unha comisión máxima do 2% durante os 10 primeiros anos de vida do crédito e do 1,5% a partir do undécimo ano. 

¿E os produtos vinculados? 
A norma pretende poñer coto á vinculación que esixen as entidades nas súas hipotecas. É dicir, a seguros, plans de pensións e calquera outro produto que adoitan ofrecer ao cliente para rebaixar o interese do préstamo ou, directamente, para poder obtelo, aínda que isto é pouco común. Hoxe este tipo de vinculacións non están reguladas, pero desde o luns esta práctica quedará limitada e só serán legais as vendas combinadas, aquelas que se dan cando un banco ofrece, nun mesmo pack, unha hipoteca e outros produtos. En todo caso, só estarán permitidas cando se demostre que "carrexan un claro beneficio" para o cliente ou se se trata dunha póliza para garantir que o usuario pode saldar a súa débeda. 

¿Facilítase o cambio de banco? 
Cambiar unha hipoteca de banco non era un proceso no que o consumidor tivese a última palabra. Se a entidade presentaba unha contraoferta mellor que a outra lle facía ao cliente, este tiña que quedar. Coa nova lei si decide. 

Cambio de tipo fixo a variable 
Coa lexislación vixente non hai imposto un tope á comisión que as entidades poden cobrar por cambiar o préstamo de tipo variable a fixo. O cambio neste aspecto é que só se poderá cobrar durante os tres primeiros anos, cun límite do 0,15%. 

Vencemento anticipado 
É unha das cláusulas máis controvertidas e actívase cando o cliente non paga a súa hipoteca. Antes da nova lei, bastaba con que o consumidor deixase de abonar tres cotas para que se empezase a aplicar. A partir do luns deberán cumprirse tres requisitos. 

Un é que o usuario deixe de pagar o préstamo. Outro, que a contía que somen as mensualidades que non abonou equivallan, como mínimo, ao 3% do capital que lle prestou o banco —ou 12 cotas—, se se deixou de pagar durante a primeira metade da duración da hipoteca, ou ao 7% do crédito —ou 15 cotas—, se a falta de pagamento se produce durante a segunda metade da vixencia do contrato. A última condición posible é que a entidade pedise ao cliente que pague a súa débeda, concedeulle un prazo dun mes para facelo e informouno de que, en caso de non facelo, se activará a cláusula de vencemento anticipado. 

Máis información obrigatoria 
Os bancos están obrigados a dar aos consumidores varios documentos, como mínimo, dez días antes de asinar o contrato. Entre eles figura un documento con simulacións das cotas; unha copia do proxecto do contrato; información clara sobre os gastos que corresponden a cada parte e sobre o asesoramento gratuíto que deben ofrecer os notarios.

Os préstamos para comprar unha vivenda abaratáronse desde que se aprobou o novo marco
A nova lei hipotecaria aprobouse no Congreso a finais de febreiro entre advertencias de que encarecería o acceso ao financiamento por deixar menos manga ancha aos bancos para fixar comisións e outras cláusulas do contrato. Con todo, unha análise realizada polo comparador online Kelisto revela que a tendencia do mercado foi xusto a contraria. Desde que a norma recibiu luz verde, o interese das hipotecas a tipo fixo —que copan o 39,4% dos novos préstamos— descendeu entre un 3% e un 7,9% , con rebaixas máis acusadas nas ofertas con prazos de devolución máis longos. No que respecta aos créditos a tipo variable —o 60,6% do total—, o diferencial medio que as entidades suman ao Euribor caeu un 1,4% desde que se aprobou a lei. 

Na práctica, un consumidor que pedise en xuño unha hipoteca media en Galicia —97.466 euros—, a tipo fixo e a 30 anos, pagaría unha cota mensual de 380,06 euros, fronte aos 390,7 que tivese que abonar se a contratou en marzo. O aforro vai máis aló das cotas, pois a redución esténdese aos intereses que deberá pagar ao banco: abonará 3.831 euros menos, o que supón unha rebaixa do 8,9%. 

COMISIÓNS. Outro efecto do novo marco lexislativo que detectou Kelisto é que tanto nas hipotecas fixas como nas variables se reduciu considerablemente a porcentaxe de ofertas que cobran comisión de apertura.

En todo caso, a compañía sinala que algunhas das modificacións que se estrearán este luns "fan pensar que nos próximos meses si poderiamos ver encarecementos nas ofertas". Avanza, con todo, que os cambios serán "paulatinos". "Nun momento no que o mercado crece a bo ritmo, ningún banco quererá empeorar considerablemente a súa oferta a favor dos seus competidores", indica. Desde o comparador consideran que os movementos á alza se concentrarán nas hipotecas a tipo variable.

A lei hipotecaria actívase o luns: máis gastos ao banco e límites...
Comentarios