Con el presupuesto tensionado por la alimentación, que de media se encareció un 11,7% en Galicia en 2023, un año que un 56% de los hogares acabaron llegando a fin de mes con algún tipo de dificultad con la inflación comiéndose los ahorros, no son pocas las familias que hacen cuentas, aunque la buena marcha del empleo aleja el escenario de la crisis financiera de 2008. Según el Instituto Nacional de Estadística, en octubre un total de 355 hipotecas constituidas sobre vivienda experimentaron cambios en sus condiciones en Galicia, lo que supone un incremento del 54% respecto al mismo mes de 2022 y el tercer mes consecutivo en el que las renegociaciones crecen y lo hacen a un ritmo de dos dígitos.
Y solo se trata de una parte de la radiografía, porque en realidad son más los que revisan los términos de su crédito para tratar de ir algo menos ahogados. Como indica Laura Martínez, la portavoz del comparador iAhorro, la estadística no refleja el detalle de los créditos que se han cancelado para proceder a la apertura de un nuevo préstamo en otra entidad con cambio de condiciones.
Medidas de alivio
Las proyecciones del portal especializado en asesoramiento crediticio indican que los casos seguirán al alza este año. ¿Por qué? Porque no se prevé una bajada contundente del euríbor —que cerró 2023 en el 3,679%— y porque en diciembre el Gobierno extendió a 2024 las medidas de alivio a los hipotecados para hacer frente a la subida de los tipos de interés con mejoras como la ampliación del límite de ingresos para poder acogerse de 3,5 a 4,5 veces el indicador público de renta de efectos múltiples (Iprem), lo que sitúa el techo en 37.800 euros este año.
Con la prórroga de las medidas, durante todo este año se podrá cambiar la hipoteca de tipo variable a fijo o realizar una amortización anticipada total o parcial, adelantando el pago de todo o una parte del capital adeudado, sin tener que abonar comisiones. Y, como novedad, está la gratuidad para quien decida pasarse del euríbor a un tipo mixto, que incluirá un primer tramo fijo de por lo menos tres años para ganar algo de tranquilidad. Una vez que estas medidas expiren, el techo permanente del 0,05% que limita las comisiones aplicables a cambios de hipotecas de tipo variable a fijo también tendrá efectos para quien opte por una tasa mixta.
Martínez señala que "muchos ciudadanos" todavía no se han "enterado" de las opciones que ofrece el marco de protección de los deudores, por lo que augura que a medida que vayan tomando conciencia irán aumentando las renegociaciones. "Hemos visto lo que puede pasar si el euríbor sube. Hay mucha gente que ya está pagando 400 euros más de hipoteca en comparación con hace dos años y que prefiere pasar de infartos y blindarse con un interés fijo o mixto", explica la portavoz de iAhorro.
Según el último informe de la Asociación Hipotecaria Española, entre enero y octubre de 2023 se renegociaron préstamos hipotecarios por valor de 3.769 millones en el conjunto de España, el doble que en 2022 y casi el triple de los 1.319 millones de 2019, antes de que la pandemia y luego la inflación lastrasen las finanzas de muchos hogares. Este saldo representa el 8% de las nuevas contrataciones y la AHE apunta que "la fuerte subida de los tipos de interés y la predisposición de las entidades para negociar los créditos en balance" explican esta evolución, influenciada también por la supresión temporal de las comisiones que gravan la conversión de tipo variable a fijo, una de las medidas incluidas en el paquete que la exministra Nadia Calviño y las patronales del sector financiero trazaron en noviembre de 2022.
Reducir la deuda
En paralelo, el estudio constata que, ante la escalada del euríbor, "muchas familias han decidido desapalancarse" tirando de ahorros "acumulados durante el confinamiento" y aprovechando la eliminación temporal de las comisiones por reembolso anticipado, por lo que han amortizado total o parcialmente su crédito. El resultado es que el saldo hipotecario vivo se situó en 497.238 millones a cierre de octubre, 16.637 millones por debajo del nivel del año anterior.
En lo que respecta al cambio de condiciones, desde el portal iAhorro constatan que aquellos que contrataron una hipoteca de más de 300.000 euros son los que más se están tratando de pasarse a un tipo fijo. "En estos casos, la subida del euríbor repercute mucho más en las cuotas. Hay quien soportó alzas de hasta 800 euros en dos años", explica Laura Martínez.
Negociar un tipo mixto es la vía por la que optan quienes se hipotecaron por importes más reducidos para evitar sobresaltos en los primeros años de vida del crédito, que es cuando más intereses se pagan.
¿Qué gastos entraña renegociar una hipoteca?
Para empezar, hay que distinguir entre una novación y una subrogación. Si lo que hacemos es negociar con nuestro banco unas nuevas condiciones para nuestro préstamo, estaremos ante una novación. El comparador de productos bancarios HelpMyCash explica que, en este caso, entran en juego gastos como los honorarios del notario —que oscilan entre el 0,2 y el 0,5% del importe pendiente del préstamo—; los del registro de la propiedad, pues habrá que inscribir los cambios del contrato —entre un 0,1 y un 0,25% del monto pendiente—; los costes de la gestoría, y el impuesto sobre actos jurídicos documentados, que se aplicará "sobre el incremento del precio de la hipoteca en intereses", en capital o en otros costes adicionales asociados a la revisión. Todos estos conceptos debe abonarlos la entidad financiera por ley.
Lo que paga el cliente. En una novación, el deudor puede tener que costear una nueva tasación del piso en algunos casos. En cuanto a la comisión por modificación de las condiciones, si se cambia, por ejemplo, de tipo variable a fijo o mixto, el coste será nulo este año por el plan de alivio del Gobierno. Los expertos de HelpMyCash inciden en que "solo se puede cobrar si aparece en la escritura" original del crédito.
Subrogación u otro crédito. Otras opciones son contratar otra hipoteca con otro banco para cancelar la que se tiene o cambiar el préstamo de entidad, la llamada subrogación. Son alternativas más caras que la novación, por lo que hay que estudiar si compensan a la larga con el ahorro en intereses. En el caso de la subrogación, el deudor debe pagar la tasación y una comisión de hasta el 2% de lo que quede por devolver.
