¿Cómo te afecta la nueva ley de vivienda si eres propietario?

El proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda superó el 27 de abril su primera prueba de fuego en el Congreso y ahora sigue su tramitación en el Senado mediante procedimiento de urgencia para que quede aprobado antes de la cita con las urnas del día 28. El texto —que tiene entre sus objetivos fomentar una oferta "a precios asequibles" para "facilitar el acceso" a un techo "digno y adecuado" sobre todo a quienes "tienen dificultades" para procurárselo "en condiciones de mercado"— está suscitando multitud de consultas de propietarios a gestorías, bufetes de abogados y agencias inmobiliarias.

"Les decimos que hay que esperar a la publicación del texto en el Boe, pues en el Senado aún puede incorporar enmiendas". Así lo indica el presidente de la Federación Galega de Empresas Inmobiliarias (Fegein), Benito Iglesias, que percibe "un parón" en el mercado derivado de que muchos caseros prefieren aguardar a que se despeje la inseguridad jurídica. El ourensano señala que también son muchos los emigrantes con casas vacías que piden información. En base a estas consultas, el sector refrenda que la ley tendrá "un impacto negativo". Anticipa que el stock del alquiler convencional se drenará hacia el jugoso mercado de la vivienda vacacional y al arrendamiento de habitaciones, que se rige por el Código Civil.

"A los propietarios que llaman les estamos diciendo que hay que esperar a la publicación del texto en el Boe, pues en el Senado aún puede incorporar enmiendas", explica el presidente de la Fegein

Aunque la ley entre en vigor este mes, sus efectos no serán inmediatos, pues quedan grandes frentes abiertos. Es el caso del indicador para la actualización anual de las rentas que sustituirá al IPC y que el Ine debe diseñar antes de finales de 2024. También queda por desplegar el sistema de índices de referencia del precio del alquiler —el que fue creado en 2019 está incompleto y actualizado hasta 2021— mediante la puesta en marcha de una base de datos de contratos que compile la información de los registros autonómicos de fianzas, del Registro de la Propiedad y otras fuentes.

Pese a todo, las dudas sobre la aplicación de la norma brotan.

¿Los límites a las subidas de precio del alquiler afectan solo a las zonas tensionadas?

A la espera de que el Ine diseñe el índice que relevará al IPC en 2015, este año el incremento máximo repercutible al inquilino es del 2% y en 2024 será del 3%. Estas ratios se aplican a todo el territorio e independientemente de si se es un gran tenedor (con cinco o más pisos en una zona declarada como tensionada) o un pequeño propietario.

Pero cabe recordar que la ley especifica que, al finalizar el periodo de prórroga obligatoria o tácita, el inquilino podrá solicitar un aplazamiento extraordinario del contrato por un año manteniendo los mismos "términos y condiciones". Eso sí, tendrá que acreditar una situación de vulnerabilidad. Si el casero es un gran tenedor de vivienda, tendrá que aceptar.

Esta obligación se extenderá a los pequeños propietarios en las zonas que se declaren tensionadas, donde la prórroga podrá llegar a tres años. Con todo, el dueño podrá, por ejemplo, recuperar la casa para vivir en ella o para sus familiares.

Voy a ofrecer en alquiler un piso por primera vez. ¿Puedo fijar el precio que me parezca?

El texto enviado al Senado establece que, en una zona tensionada —declararlas será competencia de autonomías y ayuntamientos—, cuando el propietario sea un gran tenedor o un inmueble no hubiese sido arrendado como vivienda habitual en los últimos cinco años habrá que atenerse al límite máximo que marque el sistema de índices de precios de referencia. Pero falta desarrollarlo.

Si el apartamento está en otro lugar, el dueño pedirá lo que estime oportuno.

Mi inquilino se marcha. ¿Puedo actualizar libremente la renta que cobraré al nuevo arrendatario?

En una zona que no se haya declarado tensionada, sí.

En el futuro, donde sí se haya activado este mecanismo de control de precios, el texto legal obligará al propietario o a la inmobiliaria que intermedie a informar al posible  nuevo inquilino de la cuantía de la última renta cobrada en los últimos cinco años por ese piso.

Las administraciones competentes tendrán en su mano declarar áreas tensionadas si observan que el pago de la hipoteca o de la renta más las facturas supera el 30% de los ingresos medios de los hogares o que el encarecimiento del alquiler rebasa en más de tres puntos el aumento del IPC en un tramo de cinco años. Esta figura tendrá una vigencia de tres años y se podrá prorrogar anualmente si la situación no mejora.

Pues bien, cuando estas zonas estén identificadas, el proyecto de ley fija que el precio pactado al inicio del nuevo contrato "no podrá exceder la última renta vigente en los últimos cinco años" más la actualización anual —del 2% este año, 3% en 2024, y conforme al nuevo índice encargado al Ine a partir de 2025—. Para evitar que, por ejemplo, se trate de aplicar un incremento encubierto a través de otros conceptos que no figurasen en el acuerdo anterior, el marco pactado por PSOE, Unidas Podemos, Bildu y ERC prohíbe introducir nuevas cuotas o gastos. Solo permite repercutir un incremento máximo del 10% si se acometen reformas, obras de rehabilitación energética que generen un ahorro del 30%, mejoras de la accesibilidad al edificio o cuando el contrato se firme por diez o más años.

En todo caso, en las áreas tensionadas, si el dueño es un gran tenedor de vivienda la renta no podrá exceder el límite que fije el futuro sistema de índices.

El contrato con mi inquilino vence. ¿Cómo rompo la relación si no acepta las nuevas condiciones?

El casero debe comunicar que no renovará el contrato al menos cuatro meses antes de que venza el contrato. La duración mínima de un acuerdo es de cinco años, siete si el arrendador es persona jurídica. Si ninguna de las partes se pronuncia, el acuerdo se extiende obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres, salvo que el casero se oponga con un mes de antelación a la terminación de cualquier anualidad.