Co orzamento tensionado pola alimentación, que de media se encareceu un 11,7% en Galicia en 2023, un ano que un 56% dos fogares acabaron chegando a fin de mes con algún tipo de dificultade coa inflación coméndose os aforros, non son poucas as familias que fan contas, aínda que a boa marcha do emprego afasta o escenario da crise financeira de 2008. Segundo o Instituto Nacional de Estadística, en outubro un total de 355 hipotecas sobre vivenda experimentaron cambios nas súas condicións en Galicia, o que supón un incremento do 54% respecto ao mesmo mes de 2022 e o terceiro mes consecutivo no que as renegociacións crecen e fano a un ritmo de dous díxitos.
E trátase só dunha parte da radiografía, porque en realidade son máis os que revisan os termos do seu crédito para tratar de ir algo menos afogados. Como indica Laura Martínez, a portavoz do comparador iAhorro, a estatística non reflicte o detalle dos créditos que se cancelaron para proceder á apertura dun novo préstamo noutra entidade con cambio de condicións.
Medidas de alivio
As proxeccións do portal especializado en asesoramento crediticio indican que os casos seguirán á alza este ano. ¿Por que? Porque non se prevé unha baixada contundente do euribor —que pechou 2023 no 3,679%— e porque en decembro o Goberno estendeu a 2024 as medidas de alivio aos hipotecados para facer fronte á subida dos tipos de interese con melloras como a ampliación do límite de ingresos para poder acollerse de 3,5 a 4,5 veces o indicador público de renda de efectos múltiples (Iprem), o que sitúa o teito en 37.800 euros este ano.
Coa prórroga das medidas, durante todo este ano poderase cambiar a hipoteca de tipo variable a fixo ou realizar unha amortización anticipada total ou parcial, adiantando o pago de todo ou unha parte do capital debido, sen ter que aboar comisións. E, como novidade, está a gratuidade para quen decida pasarse do euribor a un tipo mixto, que incluirá un primeiro tramo fixo de polo menos tres anos para gañar algo de tranquilidade. Unha vez que estas medidas expiren, o teito permanente do 0,05% que limita as comisións aplicables a cambios de hipotecas de tipo variable a fixo tamén terá efectos para quen opte por unha taxa mixta.
Martínez sinala que "moitos cidadáns" aínda non se decataron" das opcións que ofrece o marco de protección dos debedor, polo que augura que a medida que vaian tomando conciencia irán aumentando as renegociacións. "Vimos o que pode pasar se o euribor sobe. Hai moita xente que xa está a pagar 400 euros máis de hipoteca en comparación con hai dous anos e que prefire pasar de infartos e blindarse cun interese fixo ou mixto", explica a portavoz de iAhorro.
Segundo o último informe da Asociación Hipotecaria Española, entre xaneiro e outubro de 2023 renegociáronse préstamos hipotecarios por valor de 3.769 millóns no conxunto de España, o dobre que en 2022 e case o triplo dos 1.319 millóns de 2019, antes de que a pandemia e logo a inflación lastrasen as finanzas de moitos fogares. Este saldo representa o 8% das novas contratacións e a AHE apunta que "a forte subida dos tipos de interese e a predisposición das entidades para negociar os créditos en balance" explican esta evolución, influenciada tamén pola supresión temporal das comisións que gravan a conversión de tipo variable a fixo, unha das medidas incluídas no paquete que a exministra Nadia Calviño e as patronais do sector financeiro trazaron en novembro de 2022.
Reducir a débeda
En paralelo, o estudo constata que, ante a escalada do euribor, "moitas familias decidiron desapalancarse" tirando de aforros "acumulados durante o confinamento" e aproveitando a eliminación temporal das comisións por reembolso anticipado, polo que amortizaron total ou parcialmente o seu crédito. O resultado é que o saldo hipotecario vivo situouse en 497.238 millóns a peche de outubro, 16.637 millóns por baixo do nivel do ano anterior.
No que respecta ao cambio de condicións, desde o portal iAhorro constatan que aqueles que contrataron unha hipoteca de máis de 300.000 euros son os que máis se están tratando de pasarse a un tipo fixo. "Nestes casos, a subida do euribor repercute moito máis nas cotas. Hai quen soportou alzas de ata 800 euros en dous anos", explica Laura Martínez.
Negociar un tipo mixto é a vía pola que opta quen se hipotecou por importes máis reducidos para evitar sobresaltos nos primeiros anos de vida do crédito, que é cando máis intereses se pagan.
¿Que gastos entraña renegociar unha hipoteca?
Para empezar, hai que distinguir entre unha novación e unha subrogación. Se o que facemos é negociar co noso banco unhas novas condicións para o noso préstamo, estaremos ante unha novación. O comparador de produtos bancarios HelpMyCash explica que, neste caso, entran en xogo gastos como os honorarios do notario —que oscilan entre o 0,2 e o 0,5% do importe pendente do préstamo—; os do rexistro da propiedade, pois haberá que inscribir os cambios do contrato —entre un 0,1 e un 0,25% do monto pendente—; os custos da xestoría, e o imposto sobre actos xurídicos documentados, que se aplicará "sobre o incremento do prezo da hipoteca en intereses", en capital ou noutros custos adicionais asociados á revisión. Todos estes conceptos debe abonalos a entidade financeira por lei.
O que paga o cliente. Nunha novación, o debedor pode ter que custear unha nova tasación do piso nalgúns casos. En canto á comisión por modificación das condicións, se se cambia, por exemplo, de tipo variable a fixo ou mixto, o custo será nulo este ano polo plan de alivio do Goberno. Os expertos de HelpMyCash inciden en que só se pode cobrar se aparece na escritura" orixinal do crédito.
Subrogación ou outro crédito. Outras opcións son contratar outra hipoteca con outro banco para cancelar a que se ten ou cambiar o préstamo de entidade, a chamada subrogación. Son alternativas máis caras que a novación, polo que hai que estudar se compensan a longo prazo co aforro en intereses. No caso da subrogación, o debedor debe pagar a tasación e unha comisión de ata o 2% do que quede por devolver.
