Cambio de caldera en comunidades en Galicia
La sustitución de una caldera obsoleta en una comunidad de propietarios es una decisión crucial que afecta tanto al confort de los residentes como a la eficiencia energética del edificio. Este proceso implica considerar aspectos legales, técnicos y financieros para garantizar una transición exitosa hacia un sistema más eficiente y sostenible. Aquí vamos a explicarte los más importantes, pero si necesitas más detalles, puedes leer este artículo sobre cambios de caldera en comunidades de propietarios para más información.
Mayoría necesaria para el cambio
En el proceso de cambio de la caldera en una comunidad de propietarios, es esencial cumplir con los requisitos legales, incluyendo la obtención de los permisos necesarios según las normativas locales y nacionales vigentes. Estas regulaciones garantizan tanto la seguridad como la eficiencia energética del nuevo sistema, estableciendo estándares mínimos que aseguren su correcto funcionamiento y respeto al medio ambiente. Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la aprobación para cambiar la caldera en una comunidad de propietarios depende del tipo de intervención y las circunstancias específicas:
¿Se tiene que someter a votación de todos los vecinos?
Someter a votación el cambio de caldera depende de cada situación. Las más comunes son estas tres:
- Sustitución por mejora de eficiencia energética: Si se desea reemplazar una caldera de carbón, gasóleo o propano por un sistema más eficiente, como gas natural o pellets, se requiere el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria, es suficiente con la mayoría de los asistentes, siempre que representen más de la mitad del valor de las cuotas presentes.
- Cambio urgente por fallo irreparable: Si la caldera deja de funcionar y no es reparable, el artículo 10.1.a) de la LPH establece que estas obras son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la Junta de Propietarios. Sin embargo, se recomienda utilizar esta excepción solo en casos extremos.
- Problemas persistentes que requieren acción rápida: Si un informe técnico indica problemas continuos que exigen una intervención inmediata, el acuerdo puede adoptarse por mayoría simple.
Pasos a seguir
Para llevar a cabo el cambio de caldera en una comunidad de propietarios, es esencial realizar un diagnóstico técnico que evalúe el estado actual de la caldera y determine las necesidades energéticas del edificio. Posteriormente, se debe consultar con expertos en eficiencia energética y sistemas de calefacción para identificar las opciones más adecuadas para la comunidad.
Una vez definidas las propuestas, es necesario convocar una Junta de Propietarios donde se presenten las alternativas y se sometan a votación, respetando las mayorías requeridas por la Ley de Propiedad Horizontal. Tras obtener la aprobación, se gestionan los permisos necesarios y se exploran posibles subvenciones o ayudas económicas que faciliten la financiación del proyecto.
Con estos pasos completados, se contrata a una empresa especializada como Envoltia (https://envoltia.es/) para ejecutar la obra, pudiendo instalarse un sistema de contadores individuales para garantizar un reparto justo de los costes energéticos. Finalmente, es imprescindible establecer un plan de mantenimiento periódico y monitoreo del sistema para asegurar su eficiencia y prolongar su vida útil.
Tipos de calderas que se pueden instalar
Al plantearse el cambio de caldera en una comunidad de propietarios, es importante analizar las opciones disponibles y sus características. Las calderas de gasoil, aunque comunes en zonas sin acceso a gas natural, se están abandonando debido a su alto coste y elevado impacto ambiental. Por su parte, las calderas de gas natural son menos contaminantes que el gasoil, pero han perdido atractivo por el aumento de precios y los riesgos asociados a fugas. En cuanto a las calderas de gas propano, aunque versátiles en áreas sin acceso al gas natural, su alta inflamabilidad, baja eficiencia y contaminación las hacen poco recomendables para comunidades.
En contraste, las calderas de biomasa ofrecen una opción más sostenible y económica, especialmente en áreas sin gas natural, aunque requieren espacio de almacenamiento considerable. Sin embargo, las bombas de calor emergen como la alternativa más eficiente y rentable a largo plazo. Estas aprovechan recursos naturales gratuitos como el aire o el agua, cuentan con subvenciones y bonificaciones fiscales, y son ideales para sistemas centralizados en comunidades. Aunque su instalación inicial puede ser más costosa, el reparto de gastos entre vecinos facilita su amortización, haciendo de esta tecnología una inversión estratégica para el futuro.
Evaluación de la eficiencia energética
Como hemos mencionado anteriormente, es fundamental evaluar la eficiencia energética de las opciones disponibles mediante un diagnóstico. Cada tipo de caldera, ya sea de gasoil, gas natural, gas propano o bomba de calor, tiene sus propias características en términos de eficiencia. La siguiente tabla compara la energía necesaria para producir 1 kWh térmico y el rendimiento de diferentes sistemas:
Nota: Los valores de rendimiento indican la eficiencia de cada sistema; por ejemplo, un rendimiento del 400% significa que por cada unidad de energía consumida, se producen cuatro unidades de calor.
Aspectos financiero
La inversión en una nueva caldera puede ser significativa, pero a largo plazo se traduce en ahorros energéticos y económicos. Es importante analizar las diferentes opciones de financiación disponibles, como subvenciones públicas, créditos a bajo interés o acuerdos de financiación con empresas especializadas. Además, considerar el costo total de propiedad, incluyendo instalación, mantenimiento y consumo energético, ayudará a tomar una decisión informada.
Posibilidad de instalar contadores individuales
La instalación de contadores individuales en sistemas de calefacción centralizados permite a cada propietario pagar únicamente por la energía que consume, fomentando un uso más responsable y eficiente. Además, facilita la detección de anomalías en el consumo y promueve la equidad en la distribución de los costos energéticos.
Ejemplo de sustitución de bomba de calor aerotérmica en una comunidad
Imaginemos una comunidad de vecinos en Madrid que decide sustituir las calderas por un sistema de bomba de calor aerotérmica. Si la comunidad es de 50 viviendas de 90 m² el presupuesto estimado oscilaría entre 168.750 € y 206.250 €, lo que supondría un coste por vecino de entre 3.375 € y 4.125 €, sin incluir reducciones por posibles subvenciones y ayudas, y el periodo de amortización estaría entre los 4 y 6 años.
En caso de solicitar ayudas de los fondos Next Generation, las comunidades no necesitan adelantar dinero del cambio de caldera, porque ceden a Envoltia el derecho a cobrar la subvención. Esto asegura que las comunidades de propietarios puedan cambiar su caldera por bomba de calor sin ningún impacto financiero directo.
Haciéndolo de este modo, los riesgos para los propietarios son mínimos y puede reducir a 1 o 2 años el período de amortización de la instalación.
Si tienes dudas, contacta con Envoltia hoy mismo.
