Giro de 180º en la ley que regula los pisos turísticos: así afecta a las comunidades de vecinos

A partir de este jueves 3 de abril, las comunidades de vecinos en España tomarán el control sobre la instalación de viviendas de uso turístico en sus edificios. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que entra este jueves en vigor, otorga a los residentes la potestad definitiva para autorizar o vetar nuevos alojamientos turísticos, siendo necesario obtener su visto bueno expreso mediante votación en junta de propietarios.

Esta modificación normativa, impulsada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana bajo la dirección de Isabel Rodríguez, busca dar mayor capacidad de decisión a quienes conviven directamente con esta actividad económica.

La nueva normativa representa un cambio sustancial en la regulación de los pisos turísticos, un fenómeno que ha generado intensos debates en las principales urbes españolas por su impacto en el mercado inmobiliario y la convivencia vecinal. Para que se pueda instalar una nueva vivienda de uso turístico, será imprescindible el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios, que deberán representar, a su vez, idéntica proporción de las cuotas de participación. Lo más significativo es que ya no será necesario modificar el título constitutivo o los estatutos de la comunidad, como ocurría hasta ahora según la jurisprudencia establecida por el Tribunal Supremo.

¿Cómo funcionará el sistema de autorización vecinal?

El nuevo procedimiento simplifica considerablemente el proceso de toma de decisiones. Las comunidades podrán convocar juntas específicas para abordar solicitudes de instalación de pisos turísticos, donde los propietarios ejercerán su derecho a voto. La autorización requerirá una mayoría cualificada –tres quintas partes tanto de propietarios como de cuotas– lo que garantiza un amplio consenso antes de permitir esta actividad económica en el inmueble.

"Queremos empoderar a los vecinos", ha sido la expresión utilizada por la ministra Isabel Rodríguez para definir el espíritu de esta reforma, que se ha elaborado en estrecha colaboración con ayuntamientos y comunidades autónomas. El objetivo principal es equilibrar los intereses económicos de quienes desean rentabilizar sus propiedades con el derecho de los residentes habituales a decidir sobre cuestiones que afectan directamente a su calidad de vida.

Ventanilla Única Digital: la herramienta contra el fraude

En paralelo a la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, el Gobierno ha puesto en marcha un segundo mecanismo para regular el mercado de los alquileres temporales. Se trata de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, una plataforma que busca combatir el fraude en los alquileres de corta duración mediante un sistema de registro obligatorio.

Con este nuevo sistema, todos los propietarios que deseen ofertar alquileres turísticos o temporales en plataformas online deberán obtener previamente un número oficial de registro. Este identificador único acreditará que la vivienda cumple con todos los requisitos legales establecidos, tanto a nivel estatal como autonómico y municipal.

Aunque la Ventanilla Única Digital no entrará plenamente en funcionamiento hasta julio de este año, los primeros datos ya revelan un considerable interés por parte de los propietarios. En los primeros 90 días de funcionamiento, se han registrado 18.104 solicitudes en todo el territorio nacional. De este total, 8.787 números de registro han sido ya concedidos (un 49%), mientras que 7.393 solicitudes (41%) se encuentran en fase de evaluación por parte de los registradores. Además, 1.924 solicitudes (11%) han sido revocadas por no cumplir con los requisitos establecidos.

El fenómeno de los pisos turísticos en España

El auge de las viviendas de uso turístico en España ha transformado profundamente el panorama inmobiliario de muchas ciudades en la última década. Impulsado por plataformas digitales como Airbnb, Booking o Vrbo, este modelo de negocio ha permitido a miles de propietarios obtener rentabilidades muy superiores a las del alquiler tradicional, pero también ha generado importantes externalidades negativas.

Entre los principales problemas asociados a la proliferación descontrolada de pisos turísticos destacan la reducción de la oferta de vivienda residencial, el consiguiente incremento de los precios de alquiler, la gentrificación de barrios céntricos, y los problemas de convivencia entre turistas y residentes habituales. Molestias por ruidos, uso intensivo de zonas comunes o problemas de seguridad son algunas de las quejas más frecuentes de los vecinos.

¿Qué ocurre con los pisos turísticos ya existentes?

Una cuestión fundamental que se plantean muchos propietarios y comunidades es qué sucederá con las viviendas de uso turístico que ya están en funcionamiento. La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal no tiene carácter retroactivo, por lo que los alojamientos turísticos que operaban legalmente antes de la entrada en vigor de la nueva normativa podrán seguir funcionando sin necesidad de obtener la autorización vecinal.

No obstante, cualquier nuevo piso turístico que pretenda instalarse a partir de ahora, o aquellos que operaban sin las debidas licencias y autorizaciones, sí deberán someterse al nuevo procedimiento de aprobación por parte de la comunidad de propietarios.

Esta medida busca regularizar el sector y asegurar que todas las viviendas destinadas al alquiler turístico cumplen con la normativa vigente.