Es oficial: la Ley de Propiedad Horizontal confirma que los propietarios pueden acudir al artículo 21 si un vecino no paga
Desde que entró en vigor el 3 de abril de 2025, la legislación que regula las relaciones entre vecinos ha experimentado cambios importantes. La última actualización de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), publicada en el Boletín Oficial del Estado el 24 de julio de 2025, introduce aclaraciones sobre procedimientos sancionadores y mecanismos de reclamación, aspectos esenciales para que administradores y residentes conozcan sus derechos y obligaciones.
Entre las novedades destacan la gestión digital de comunidades, la regulación de viviendas vacacionales, la instalación de energías renovables y la eliminación de barreras para personas mayores o con discapacidad. No obstante, uno de los asuntos que más preocupa a las comunidades es cómo actuar ante propietarios que incumplen sus obligaciones económicas.
Marco legal contra la morosidad
El artículo 21 de la LPH detalla el procedimiento para reclamar gastos comunes impagados. Permite a las juntas de propietarios tomar medidas concretas frente a quienes no cumplen con sus cuotas mensuales o derramas extraordinarias, protegiendo los intereses colectivos sin vulnerar los derechos individuales.
Todos los propietarios están obligados a contribuir al mantenimiento de zonas comunes, servicios generales y administración. Ante el impago, la comunidad dispone de varias vías, desde la reclamación amistosa hasta medidas judiciales. Una novedad significativa permite reclamar deudas inferiores a 2.000 euros mediante procedimientos simplificados, algo que antes resultaba poco rentable debido a los costes legales.
Procedimiento de reclamación
El proceso comienza en la junta de propietarios, donde se acuerda la reclamación de la deuda siguiendo las mayorías legales y registrando el acuerdo en el acta. Posteriormente, la comunicación al deudor debe realizarse por vía notarial o burofax, garantizando constancia de la notificación y las consecuencias de no regularizar su situación.
Si persiste el impago, la comunidad puede adoptar medidas como la suspensión del derecho a voto en las juntas. Esta sanción busca incentivar el cumplimiento de las obligaciones sin necesidad de recurrir inmediatamente a instancias judiciales.
Consecuencias jurídicas del impago
La suspensión del voto es eficaz en la práctica: el propietario moroso mantiene su condición de miembro, pero no puede participar en decisiones ordinarias ni en acuerdos extraordinarios. Si las medidas administrativas no bastan, la normativa permite solicitar el embargo de bienes mediante procedimiento judicial, afectando cuentas bancarias o propiedades, y sumando los intereses de demora legalmente establecidos.
Asimismo, se reconoce la posibilidad de informar a la comunidad sobre los morosos, indicando deudas y cuantías, siempre respetando la legislación de protección de datos y limitando la difusión al ámbito interno de la finca.
Otras novedades legislativas
Más allá de los impagos, la actualización introduce cambios en la convivencia vecinal. La digitalización permite juntas telemáticas y comunicaciones más ágiles entre administradores y propietarios.
En cuanto a viviendas turísticas, se requiere la aprobación de tres quintas partes de la comunidad para regular o prohibir esta actividad, dando mayor capacidad de decisión sobre el modelo de convivencia. La instalación de sistemas de energía solar en zonas comunes también se facilita mediante acuerdos específicos, mientras que las obligaciones sobre eliminación de barreras arquitectónicas se refuerzan para personas mayores de 70 años o con discapacidad reconocida.
Consultas frecuentes
Administradores y vecinos suelen plantear dudas sobre la aplicación práctica de estos mecanismos: cuándo se puede suspender el voto de un moroso, qué ocurre si el propietario moroso es inquilino o cómo se calculan los intereses de demora. Estas cuestiones requieren asesoramiento especializado para evitar actuaciones impugnables.
La complejidad de algunos procedimientos hace recomendable contar con apoyo jurídico antes de adoptar medidas definitivas. La jurisprudencia establece criterios interpretativos clave para garantizar la efectividad de las reclamaciones y prevenir conflictos prolongados.