El BOE lo confirma: así pueden reclamar los propietarios los daños por goteras a las comunidades
La normativa publicada en el Boletín Oficial del Estado ha reforzado el derecho de los propietarios a reclamar indemnizaciones por daños derivados de goteras y filtraciones cuando la responsabilidad recae en la comunidad de vecinos. Este respaldo legal clarifica una de las disputas más frecuentes en las comunidades residenciales españolas, estableciendo que los gastos de reparación de humedades provenientes de elementos comunes deben ser asumidos por la comunidad de propietarios, sin necesidad de acuerdo previo.
Los problemas de filtraciones y humedades representan actualmente uno de los conflictos más habituales en edificios residenciales, generando numerosas consultas a administradores de fincas. Según datos del Consejo General de Administradores de Fincas, casi el 40% de las reclamaciones vecinales están relacionadas con humedades y filtraciones, lo que evidencia la magnitud de esta problemática que afecta a miles de propietarios en España, especialmente en zonas con alta pluviosidad o edificaciones antiguas con deficiencias en impermeabilización.
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 10, establece claramente que la comunidad está obligada a realizar "los trabajos y obras necesarios para conservar adecuadamente el inmueble y sus instalaciones comunes", incluyendo aquellas actuaciones dirigidas a preservar la habitabilidad, seguridad y accesibilidad universal del edificio. Esta obligación no requiere acuerdo específico de la junta de propietarios para su ejecución, al considerarse un mantenimiento necesario para garantizar la integridad estructural del inmueble.
Responsabilidad legal y marco normativo aplicable
El marco legal vigente distingue claramente entre los elementos privativos y comunes del edificio para determinar las responsabilidades económicas. Cuando las filtraciones provienen de elementos estructurales como cubiertas, fachadas, terrazas comunitarias o sistemas de impermeabilización, es la comunidad quien debe hacerse cargo de las reparaciones e indemnizaciones correspondientes.
El Tribunal Supremo ha consolidado esta interpretación a través de diversas sentencias que han creado jurisprudencia. En la sentencia 345/2023, el alto tribunal ratificó que "las comunidades de propietarios son responsables de los daños causados a viviendas particulares cuando estos provengan del mal estado o mantenimiento deficiente de elementos comunes", estableciendo un precedente legal inequívoco que refuerza la protección a los propietarios afectados.
Para que un propietario pueda ejercer eficazmente su derecho a reclamación, debe seguir un procedimiento que comienza con la comunicación formal a la comunidad, preferentemente a través del administrador de fincas, documentando adecuadamente tanto los daños como su origen. Este primer paso es fundamental para evitar que los plazos de prescripción (un año para daños no estructurales) impidan posteriormente la reclamación.
Excepciones contempladas en la normativa
A pesar de la norma general, existen situaciones específicas en las que la responsabilidad puede recaer sobre el propietario individual. Los estatutos comunitarios pueden establecer cláusulas especiales para elementos como terrazas de uso privativo, balcones o instalaciones particulares. Según explican desde el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, estos casos representan aproximadamente un 15% del total y suelen estar claramente delimitados en la documentación comunitaria.
Otro factor determinante es el origen de la filtración. Si esta proviene de una instalación privativa mal mantenida o de un uso negligente por parte de un propietario, la comunidad puede quedar exonerada de responsabilidad. Por ejemplo, las fugas en tuberías privativas o electrodomésticos son responsabilidad exclusiva del propietario, así como los daños derivados de modificaciones no autorizadas en elementos estructurales.
La jurisprudencia también ha establecido que la comunidad puede no ser responsable cuando, habiendo sido advertida de un problema, el propietario impide el acceso para realizar reparaciones o cuando los daños se agravan por la inacción del afectado tras detectar los primeros indicios de humedad.
Procedimiento para reclamar daños por goteras
El propietario afectado por filtraciones debe seguir un proceso metódico para asegurar el éxito de su reclamación. El primer paso consiste en documentar exhaustivamente los daños mediante fotografías, vídeos y, preferentemente, un informe pericial que determine el origen exacto del problema y valore económicamente los perjuicios ocasionados.
Esta documentación debe presentarse formalmente ante el presidente de la comunidad o el administrador de fincas, solicitando que se incluya en el orden del día de la siguiente junta de propietarios. Según los datos del Colegio de Administradores de Fincas, aproximadamente el 70% de las reclamaciones se resuelven en esta fase mediante acuerdos amistosos.
Si la comunidad rechaza la reclamación o no responde en un plazo razonable, el propietario puede iniciar acciones legales. La vía más habitual es la presentación de una demanda civil por responsabilidad extracontractual, aunque en casos menos graves puede optarse por procedimientos de mediación o arbitraje, opciones que reducen significativamente los plazos y costes.
El papel del seguro de comunidad y del hogar
Un elemento clave en la resolución de estos conflictos son las pólizas de seguro. El seguro de comunidad suele cubrir los daños originados por elementos comunes, mientras que los seguros del hogar asumen los perjuicios en el contenido de la vivienda. Sin embargo, la coordinación entre ambas aseguradoras puede complicar y dilatar la resolución del problema.
Según datos del sector asegurador correspondientes a 2024, aproximadamente un 35% de las reclamaciones por humedades en viviendas acaban resolviéndose mediante la intervención coordinada de ambos seguros. No obstante, cuando existe discrepancia sobre el origen de las filtraciones o sobre la valoración de los daños, el proceso puede complicarse.
Los expertos recomiendan que el propietario afectado comunique inmediatamente el siniestro a su aseguradora, incluso antes de notificarlo a la comunidad, para que los peritos puedan evaluar los daños en su estado original. Este procedimiento agiliza considerablemente la tramitación y mejora las posibilidades de una resolución favorable, especialmente cuando el origen de las humedades no está claramente establecido.
