Ley de Propiedad Horizontal: así puedes frenar legalmente los alquileres turísticos sin permiso
La entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 el pasado 3 de abril ha supuesto un antes y después para las comunidades de vecinos en España. Esta modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece un mecanismo claro y directo para frenar los alquileres turísticos no autorizados, obligando a cualquier propietario a obtener la aprobación expresa de su comunidad antes de destinar su vivienda a este uso.
El artículo 7.3 de la LPH concede ahora al presidente la potestad legal de exigir el cese inmediato de esta actividad cuando se realice sin el beneplácito comunitario, pudiendo iniciar acciones judiciales contra quienes incumplan.
La normativa responde a un problema creciente en numerosas ciudades españolas, donde la proliferación descontrolada de apartamentos turísticos ha generado graves conflictos vecinales, deterioro de zonas comunes y alteración de la convivencia.
El texto legal detalla que los propietarios interesados deben solicitar expresamente la autorización según lo establecido en el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos y el apartado 12 del artículo 17 de la propia LPH. Esta regulación específica termina con años de incertidumbre jurídica que había propiciado numerosas disputas y procedimientos judiciales con resoluciones dispares.
El artículo 7 de la LPH regula aspectos esenciales sobre las limitaciones en el uso de viviendas dentro de una comunidad. Su primer apartado permite a los propietarios realizar modificaciones en elementos arquitectónicos privados siempre que no alteren la seguridad, estructura o configuración exterior del edificio, ni perjudiquen derechos de otros propietarios.
El segundo punto prohíbe desarrollar actividades vetadas por los estatutos o que resulten dañinas, molestas, insalubres, nocivas o ilícitas. La nueva redacción del tercer apartado aborda directamente la problemática del alquiler turístico, exigiendo aprobación comunitaria previa para este uso.
¿Cómo actuar ante un piso turístico no autorizado?
Cuando un vecino detecta que alguna vivienda de su comunidad se destina al alquiler turístico sin contar con la preceptiva autorización, el procedimiento a seguir es claro y directo. Debe notificar esta situación al presidente, quien tiene la facultad legal para intervenir, ya sea por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario. El proceso comienza con un requerimiento formal al infractor exigiendo el cese inmediato de la actividad, advirtiéndole de las posibles consecuencias legales en caso de desatender la petición.
Si el propietario persiste en su actividad turística no autorizada tras el requerimiento, la comunidad puede iniciar un procedimiento judicial solicitando la cesación definitiva. Esta vía procesal resulta ahora mucho más efectiva gracias a la modificación introducida en la LPH, que elimina ambigüedades interpretativas y establece claramente la necesidad de autorización comunitaria previa. Los tribunales ya están aplicando este nuevo marco normativo en sus primeras sentencias, dando mayoritariamente la razón a las comunidades que exigen el fin de actividades turísticas no consentidas.
Periodo transitorio: ¿qué ocurre con los alquileres ya existentes?
Una de las principales dudas surgidas tras la entrada en vigor de la nueva normativa se refiere a la situación de las viviendas que ya funcionaban como alojamientos turísticos antes del 3 de abril de 2025. La disposición transitoria de la Ley Orgánica 1/2025 establece un periodo de adaptación de seis meses durante el cual los propietarios deben regularizar su situación obteniendo la correspondiente autorización comunitaria.
Este plazo de adaptación concluirá el próximo 3 de octubre de 2025, fecha a partir de la cual todos los alquileres turísticos sin aprobación expresa de su comunidad quedarán en situación irregular. Los propietarios que no hayan logrado regularizar su actividad podrán enfrentarse a requerimientos de cese y posteriores acciones judiciales, tal como prevé el artículo 7.3 de la LPH. Esta fecha marca un hito importante en el calendario para miles de propietarios de viviendas turísticas en España, que deberán decidir si solicitan la autorización o reconvierten sus inmuebles a otros usos.
Evolución jurisprudencial en materia de alquileres turísticos
La jurisprudencia sobre alquileres turísticos ha experimentado una notable evolución en los últimos años. Antes de la reciente modificación legal, el Tribunal Supremo ya venía reconociendo la capacidad de las comunidades para limitar o prohibir los alquileres de corta duración mediante acuerdos adoptados por mayoría cualificada de tres quintos. Con la nueva redacción del artículo 7.3, esta facultad queda expresamente reconocida en la ley, lo que previsiblemente reforzará la posición de las comunidades en futuros litigios.
Algunos juristas señalan, no obstante, que todavía quedan aspectos por clarificar, como la situación de propietarios que obtuvieron licencias administrativas para alquiler turístico con anterioridad a la reforma, o la posible colisión entre diferentes normativas autonómicas y la legislación estatal. Estas cuestiones irán resolviéndose a medida que se genere nueva jurisprudencia basada en la reciente modificación de la LPH.
¿Qué dice exactamente el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal?
El artículo 7 de la LPH es clave para entender las limitaciones en el uso de inmuebles en régimen de propiedad horizontal. En su estructura actual, tras la modificación, consta de tres apartados fundamentales. El primero regula las modificaciones en elementos privativos, el segundo prohíbe actividades molestas o dañinas, y el tercero –incorporado por la Ley Orgánica 1/2025– aborda específicamente el uso turístico de las viviendas.
Este tercer apartado establece textualmente que "el propietario que destine su vivienda al uso turístico deberá obtener obligatoriamente la aprobación expresa de la comunidad conforme a lo establecido en el artículo 5.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos y al apartado 12 del artículo 17 de la presente ley". Además, faculta al presidente para requerir el cese inmediato de esta actividad cuando se realice sin autorización, con la posibilidad de emprender acciones judiciales contra los infractores persistentes.
